W co inwestować w 2024 roku

Po dekadzie pokoju i dobrobytu od 2020 r. świat stoi przed poważnymi wyzwaniami. Wszystko zaczęła się od pandemii covida, potem wybuchł największy konflikt zbrojny w Europie od czasów II wojny światowej, a wszystko kontynuowało dramatycznym wzrostem cen energii i inflacji.

Gdzie bezpiecznie inwestować środki w 2024 roku pozostaje pytaniem z wieloma zmiennymi i opcjami. Tym bardziej aktualna jest jednak podstawowa lekcja każdego inwestora – aby nie trzymać wszystkich jajek w jednym koszyku. Czyli dywersyfikacja.

Przede wszystkim dla osób o średnim i wyższym standardzie ekonomicznym warto pomyśleć o dywersyfikacji przynajmniej z punktu widzenia rodzaju aktywów, waluty i regionu. W Rellox od 20 lat koncentrujemy się na inwestycjach w nieruchomości zagraniczne, które stanowią jedną z ciekawych alternatyw dywersyfikacyjnych. I nie tylko dlatego, że pozwalają na wszystkie wyżej wymienione metody rozkładania ryzyka w ramach jednej inwestycji. W artykule skupimy się przede wszystkim na tym segmencie inwestycji.

O czym przeczytasz w artykule

• W co bezpiecznie inwestować w 2024 roku? Milionerzy kupują nieruchomości za granicą
• Jaką aprecjację przyniesie dywersyfikacja w stosunku do euro?
• Ostatnia szansa na zakup nowego domu w Alpach?
• Gdzie inwestować. Które kraje są interesujące pod względem inwestycyjnym w 2024 roku?
• Na co zwrócić uwagę inwestując w nieruchomości zagraniczne

W co bezpiecznie inwestować w 2024 roku? Milionerzy kupują nieruchomości za granicą

Nieruchomości stanowią stałą część każdego portfela inwestycyjnego. Konserwatywna, długoterminowa inwestycja, która pełni funkcję polisy ubezpieczeniowej przed inflacją

Jak wynika z  ekskluzywnego badania J&T Bank przeprowadzonego wśród czeskich i słowackich milionerów dolarowych, w 2023 roku jedna piąta czeskich i jedna trzecia słowackich milionerów zainwestowała w nieruchomości za granicą. Kontrastuje to z faktem, że krajowe nieruchomości drugi rok z rzędu częściowo tracą na atrakcyjności w oczach zamożnych inwestorów. Jest to spowodowane efektem wyższych stóp procentowych, które niosą ze sobą zarówno osłabienie popytu, jak i minimalizację możliwości wzrostu cen. Z krótkoterminowego punktu widzenia zwroty z np. lokat terminowych w bankach były w stanie przewyższyć normalnie osiągane dochody z wynajmu.    

W przypadku nieruchomości zagranicznych, oprócz perspektywy czysto inwestycyjnej, rolę odgrywają także inne czynniki. Nieruchomości inwestycyjne za granicą często służą nie tylko „cegiełki”, w których przechowywane są aktywa. Służą dodatkowo jako drugi dom nad morzem, w górach lub w jednej z metropolii, jako bezpieczna baza wypadowa w stabilnych krajach południowej lub zachodniej Europy.

Gdy właściciel nie korzysta z nieruchomości na swoje potrzeby, może ją wynająć i otrzymać ciekawy dochód z wynajmu. „W przypadku wielu projektów z oferty Rellox jest operator budynku, który bez zmartwień właściciela zajmie się obsługą związaną z eksploatacją nieruchomości i jej wynajmem. Alternatywnie, dzięki sieci naszych przedstawicieli lokalnych, możemy pomóc w zabezpieczeniu lokalnej agencji, która zajmie się wszystkim” – mówi Jan Rejcha, dyrektor generalny Rellox.

Jak kształtowały się ceny i czynsze nieruchomości od 2010 roku

Jaką aprecjację przyniesie dywersyfikacja w stosunku do euro?

Czy masz regularne dochody w Euro lub posiadasz więcej gotówki w obcej walucie? Większość polskich banków niestety nie docenia takich klientów. Choć same banki potwierdzają rosnące zainteresowanie depozytami w innych walutach.

Większość banków w ogóle nie płaci odsetek od rachunków bieżących i oszczędnościowych w Euro lub odsetek ten jest marginalnie bliski zeru.
 
Kupno nieruchomości za granicą pozwala na dywersyfikację regionalną (ze względu na miejsce, w którym nieruchomość się znajduje), a także walutową. Inwestycja odbywa się w walucie danego kraju, czyli w Euro w przypadku krajów strefy Euro, dolarze w Stanach Zjednoczonych, Franku Szwajcarskim w Szwajcarii czy Dirhamie w przypadku Zjednoczonych Emiratów Arabskich.

Badanie funduszu Silverline EuroEstate Investment Index 2023 potwierdza również, że inwestowanie w nieruchomości za granicą może się bardziej opłacić. Jak wynika z badania, potencjalnymi kierunkami są m.in. Słowacja, Hiszpania czy Portugalia, gdzie można spodziewać się aprecjacji na poziomie od 8 do 11% rocznie.

Potencjał inwestycyjny Słowacji, Hiszpanii i Portugalii wyznacza połączenie ponadprzeciętnych przychodów z najmu w połączeniu z możliwym wzrostem cen. Jak wynika z badania, najwyższe zwroty powinny być możliwe do uzyskania w Bułgarii i Irlandii, jednak z punktu widzenia badań kraje te uważane są za najbardziej ryzykowne w Europie. Jednocześnie przy dywersyfikacji walutowej należy wziąć pod uwagę możliwe ryzyko kursowe.

Ostatnia szansa na zakup nowego domu w Alpach?

Obecny trend w kurortach górskich zmierza w tym samym kierunku w większości krajów. Samorządy starają się oddzielić część rynku nieruchomości dla mieszkańców od rynku nieruchomości dla nierezydentów. Nierezydenci to osoby, które nie mają swojego głównego miejsca zamieszkania na danym obszarze. W przypadku państw członkowskich UE obowiązuje prawo o swobodnym przepływie kapitału. Obywatele Polski, którzy chcą kupić nieruchomość np. w austriackich Alpach, są w takiej samej sytuacji, jak obywatele Austrii mający stałe miejsce zamieszkania np. w Wiedniu.

Co to oznacza w praktyce? W regionach górskich uchwalane są przepisy ograniczające powierzchnie drugich domów lub formy korzystania z nieruchomości przez nierezydentów. W procesie zakupu należy zatem uwzględnić poza samym zakupem ustalone warunki użytkowania, aby uniknąć sytuacji, w której sposób użytkowania nieruchomości nie odpowiada potrzebom inwestora.  

W kolejnych akapitach opiszemy specyficzną sytuację w Austrii, Włoszech czy Szwajcarii. Generalnie jednak, jeśli myślisz o zakupie nowego domu w którymś ze słynnych górskich kurortów, nie powinieneś zwlekać z zakupem.

Podaż nowych nieruchomości będzie znacznie ograniczona, co jednocześnie stwarza założenie o wzroście cen w przyszłości. Alternatywą mogą być oferty na rynku wtórnym starszych nieruchomości.  

Należy także wziąć pod uwagę, że ceny nieruchomości będących głównym miejscem zamieszkania na poszczególnych rynkach mogą nie być skorelowane z kształtowaniem się cen nieruchomości rekreacyjnych, gdzie duża część nabywców pochodzi z zagranicy i zazwyczaj nie są oni zależni od  finansowania przez banki.

» Oferta nieruchomości w górach

Gdzie inwestować. Które kraje są interesujące pod względem inwestycyjnym w 2024 roku?

„W dłuższej perspektywie doradzamy naszym klientom skupienie się na krajach o stabilnym otoczeniu gospodarczym, prawnym i politycznym. Inwestowanie w nieruchomości nie powinno być spekulacją, ale kwestią przemyślaną długoterminowo. Z tego punktu widzenia nic się nie zmienia, jednak na obecnym rynku nieruchomości istnieją szanse, które mogą się nie powtórzyć w krótkim lub średnim terminie.” – mówi Jan Rejcha.

Nieruchomości w Austrii

Każda nieruchomość w Austrii ma definicję tego, w jaki sposób można z niej korzystać lub nie. Sposób korzystania z nieruchomości regulują przede wszystkim przepisy poszczególnych krajów związkowych, ale w dużej mierze także plany zagospodarowania i wymagania poszczególnych gmin.

Kraje alpejskie – zwłaszcza Tyrol i Salzburg – starają się aktywnie chronić swoich mieszkańców przed inwestorami na rynku nieruchomości niebędącymi rezydentami. Celem tych wysiłków jest ograniczenie drugiego domu, tzw. Zweitwohnsitz lub Ferienwohnsitz, w popularnych miejscowościach turystycznych. Gminom udało się to osiągnąć i od kilku lat w Austrii na terenach eksponowanych praktycznie nie powstają nowe projekty „drugich domów”.

Deweloperzy zareagowali na tę sytuację budując kompleksy aparthotelowe, w których apartamenty sprzedawane są na własność prywatną, ale jednocześnie przeznaczone są przede wszystkim na dalszy wynajem turystyczny. Ten program „kup na wynajem” jest dobrze znany polskim inwestorom i dla wielu z nich stanowi optymalną opcję inwestycji w austriackie nieruchomości.

„Cała kwestia inwestorów nierezydentów jest w Austrii dużym tematem politycznym, który trafił do Trybunału Konstytucyjnego. W Salzburgu program kupna na wynajem nowego budownictwa stał się celem niezadowolenia lokalnych mieszkańców, którzy zwrócili uwagę, że projekty hoteli apartamentowych mogą czasami być ukrytym drugim domem” – wyjaśnia Jan Rejcha.

„Obecna sytuacja w Salzburgu, w którym zlokalizowane są najbliższe ośrodki narciarskie, sprawia, że nowe projekty aparthoteli nie mają szans na uzyskanie pozwolenia na budowę. Deweloperzy z takich dzielnic jak Kaprun, Zell am See, Saalbach, Wagrain itp. nie mają innego wyjścia, jak tylko sprzedać ostatnie nowe projekty apartamentowe i rozpocząć budowę pokoi hotelowych na sprzedaż. Wszystko praktycznie pozostaje bez zmian poza zawartością wyposażenia lokalu – w odróżnieniu od apartamentu, pokój hotelowy nie posiada w pełni wyposażonej kuchni. Jeśli mieszkanie nie obejmuje w pełni wyposażonej kuchni, projekt może uzyskać zielone światło” – dodaje Olga Muchová, menedżer sprzedaży Rellox na kraje DACH.
 
Przejście z budowy apartamentów na rzecz hoteli spowoduje, że polscy inwestorzy będą mieli coraz mniej możliwości znalezienia nowego mieszkania do zakupu, a wiele będzie zależeć od tego, jak rozwinie się ustawodawstwo regulujące użytkowanie w poszczególnych krajach związkowych. Z drugiej strony lokale hotelowe na sprzedaż mogą być bardziej interesujące dla inwestorów, którzy patrzą głównie na parametry dochodowe.

» Oferta nieruchomości w Austrii

Nieruchomości we Włoszech

Włochy oferują szeroką gamę nieruchomości nad morzem, nad północnymi jeziorami lub w górskich kurortach w Dolomitach i włoskich Alpach. Tuż obok Lago di Garda pod okiem renomowanego operatora powstaje obecnie wyjątkowy projekt apartamentowy.

W przypadku nieruchomości w Dolomitach sytuacja jest podobna jak w Austrii. Z początkiem 2020 roku w Południowym Tyrolu zaczął obowiązywać dekret ograniczający możliwość zakupu przez nierezydentów nowej nieruchomości w celu okazjonalnego zamieszkania wakacyjnego. Dekret dotyczył łącznie 51 gmin, w tym popularnych ośrodków narciarskich.

„Inwestorzy mają teraz możliwość zapoznania się z najnowszymi nowymi projektami, w których nadal oferowane są do sprzedaży wolne apartamenty. Inną opcją jest skupienie się na obszarach, w których nie spełniono kwoty ograniczającej drugie zakwaterowanie, lub na obszarach poza Południowym Tyrolem, które nie są objęte nowym prawodawstwem. Jest to na przykład popularne wśród Polakó Livigno, ale także Trydent i Wenecja” – radzi Martina Salvel, kierownik sprzedaży Rellox we Włoszech.

Oferta włoskich nieruchomości nad morzem jest bogata i bardzo różnorodna, gdzie można skupić się na nieruchomościach na wybrzeżu Adriatyku, na Riwierze Liguryjskiej, w Toskanii, na południu Włoch czy na Sardynii.

» Oferta nieruchomości we Włoszech

Nieruchomości we Francji

Francja, podobnie jak Włochy, oferuje możliwość zakupu nieruchomości nad morzem, w górach, a nawet w Paryżu. Lazurowe Wybrzeże, podobnie jak Alpy Sabaudzkie, należy do ekskluzywnych lokalizacji, gdzie ceny nieruchomości, zwłaszcza w topowych lokalizacjach, są wyższe niż we Włoszech czy Hiszpanii. Być może dlatego też w ostatniej dekadzie Francja wypadła z pierwszej piątki krajów najlepiej sprzedających się pod względem liczby nieruchomości sprzedawanych zagranicznym klientom.

Obecnie nieruchomości w Alpach Sabaudii przeżywają pewien renesans wśród krajowych inwestorów. Powodem jest najwyraźniej także sytuacja na rynkach nieruchomości w Austrii i Włoszech. We Francji wprowadzono tzw. system leasingu zwrotnego , który nadal funkcjonuje w przypadku wielu projektów w Alpach Sabaudii. System ten nie określa prawnie sposobu korzystania z nieruchomości. Istnieje zatem możliwość korzystania z nieruchomości bez ograniczeń, np. jako domek letniskowy na drugi dom. Zobacz ofertę nieruchomości w Alpach Sabaudzkich.

» Oferta nieruchomości we Francji

Nieruchomości w Hiszpanii

W ciągu ostatnich kilku lat podaż nieruchomości w Hiszpanii nie nadążała za popytem. O ile w niektórych krajach europejskich ceny nieruchomości uległy stagnacji lub spadły w wyniku obecnej sytuacji gospodarczej, o tyle w Hiszpanii w 2023 r. również nieznacznie wzrosły. Według Euroval wartość nieruchomości będzie nadal nieznacznie rosła do 2025 roku, średnio o 2% rocznie. Podobną prognozę rozwoju cen przedstawił także ING.

Popyt lokalny ograniczany jest przez wysokie stopy procentowe, a popyt z zagranicy odgrywa znaczącą rolę także w dużych miastach i lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie. Hiszpański rynek nieruchomości jest duży, dlatego należy wziąć pod uwagę, że w niektórych obszarach zabudowa może znacząco odbiegać od średniej krajowej. Popyt zagraniczny w dalszym ciągu będzie bardzo silny, szczególnie na Costa del Sol, Costa Blanca czy Baleary. Znaczną przewagę popytu nad podażą możemy zaobserwować chociażby w Esteponie czy Marbelli.

» Oferta nieruchomości w Hiszpanii

Nieruchomości w Chorwacji

W ubiegłorocznej prognozie pisaliśmy o Chorwacji jako o hotspocie inwestycyjnym na rok 2023. Wejście do strefy euro i strefy Schengen ułatwiło napływ inwestycji. W pierwszym półroczu 2023 roku liczba nowych apartamentów sprzedanych w Chorwacji wzrosła o 25,9%. Chorwacka gospodarka odbiła się od dna już w 2021 r. po kryzysie związanym z pandemią, odnotowując stopę wzrostu realnego PKB na poziomie 13,1%. W 2022 r. Chorwacja odnotowała dalszy wzrost PKB na poziomie 6,2%.

Od 2020 roku ceny nieruchomości wzrosły o około 30%. Wzrost rok do roku wynosi około 14 procent. Chorwacja odnotowała największy w Unii Europejskiej wzrost cen mieszkań za metr kwadratowy. Mniej więcej co czwarta nieruchomość została nabyta przez nabywców zagranicznych.

Chorwacja ma wszelkie warunki, aby w przyszłości pozostać ciekawą opcją dla inwestorów. Zmiana w poborze opłat autostradowych powinna jeszcze bardziej ułatwić podróżowanie, dzięki czemu w najbliższej przyszłości powinny zniknąć kolejki przy bramkach poboru opłat. Pomimo negatywnych doniesień w niektórych mediach, w 2023 roku kraj zaliczył kolejny udany sezon turystyczny.

Chorwacja jest nietypowa, ponieważ znajduje się tu tylko kilka dużych ośrodków turystycznych. Wyjątkiem są projekty w Orašac koło Dubrownika, Petrčane koło Zadaru czy Savudrija. Nieruchomości we wszystkich tych kurortach były lub są częścią naszej oferty nieruchomości w Chorwacji. Jednocześnie sytuacja ta sprzyja popytowi na projekty mniejszych, lokalnych deweloperów.

» Oferta nieruchomości w Chorwacji

Nieruchomości w Dubaju

Ceny nieruchomości w Dubaju wzrosły średnio o 5% w trzecim kwartale 2023 r., co stanowi wzrost o 30% od pierwszego kwartału 2020 r. i o 19% od początku roku. Jesteśmy świadkami ciągłego popandemicznego wzrostu, który utrzymuje się przez jedenaście kolejnych kwartałów. Mimo to ceny nieruchomości są nadal średnio o 7% niższe od najwyższego poziomu z 2014 r.

Według The National w 2024 r. rynek nieruchomości w Dubaju będzie nadal rósł, a ceny mają wzrosnąć o około 5%. Gospodarka Zjednoczonych Emiratów Arabskich wzrośnie w 2024 r. o 4,5%, tworząc nowe miejsca pracy i zwiększając popyt na mieszkania. W 2024 roku czynsze mają wzrosnąć o 3 proc. Oczekuje się, że w 2024 r. liczba ludności Dubaju będzie nadal rosła, co będzie wywierać dalszą presję na popyt na mieszkania. Największy popyt powinien występować w segmencie nieruchomości luksusowych.

Inwestycje zagraniczne na rynku nieruchomości w Dubaju będą w dalszym ciągu ogromne, ponieważ inwestorów przyciąga bezpieczne i stabilne środowisko inwestycyjne miasta.

Zjednoczone Emiraty Arabskie są również atrakcyjne ze względu na niskie obciążenia podatkowe. Sam Dubaj to centrum biznesu, miejsce tętniące życiem, bogactwem i możliwościami. Znajdziesz tu dużą liczbę sklepów, restauracji i innych usług, a także niezliczone możliwości zajęć kulturalnych, towarzyskich i sportowych, w tym kryty teren narciarski. Wszystko to w jednym z najlepszych dziś nadmorskich kurortów z dziesiątkami kilometrów pięknych plaż i 360 słonecznymi dniami w roku.

» Oferta nieruchomości w Dubaju

Na co zwrócić uwagę inwestując w nieruchomości zagraniczne

Zakup nieruchomości zawsze podlega prawu danego kraju. Dlatego dla bezpiecznego zakupu mieszkania ważna jest znajomość lokalnego środowiska, ustawodawstwa itp. Z tego też powodu Rellox ma na miejscu przedstawicieli handlowych we wszystkich kluczowych obszarach.

Inwestując w nieruchomości za granicą, zwłaszcza jeśli nieruchomość ma być wynajmowana, właściciel musi zająć się ustaleniem reżimu zarządzania nieruchomością. W niektórych przypadkach dostępna jest całościowa obsługa inwestora, w innych przypadkach musi on sam o wszystko zadbać.

Każdy kraj ma określone systemy podatkowe, przepisy i stawki. Parametry podatkowe trzeba uwzględnić także przy obliczaniu zysku wynikającego z wynajmu nieruchomości, a także z ewentualnej przyszłej sprzedaży. Różnice w opodatkowaniu mogą występować w zależności od tego, czy właścicielem i podatnikiem jest osoba fizyczna czy prawna. W przypadku osób fizycznych mogą wystąpić różnice w zależności od tego, czy właścicielem jest jedna osoba, czy więcej.

Jeżeli inwestorowi zależy na maksymalnej stopie zwrotu, warto skorzystać z usług doradcy podatkowego, który ustali optymalną strukturę inwestycji, ale także zapewni rejestrację dla podatków takich jak podatek dochodowy, czy rejestrację do VAT w danym kraju . Ma to znaczenie np. przy zwrocie podatku VAT od ceny zakupu. Dodatkowo konieczne jest założenie bieżącej obsługi księgowej oraz złożenie zeznania podatkowego. W większości przypadków te usługi podatkowo-księgowe nie obchodzą właściciela nieruchomości, oczywiście wiążą się z tym pewne koszty początkowe i utrzymania, ale nie są one zasadniczo wysokie.

Ważne jest także uwzględnienie zasad korzystania z nieruchomości. W niektórych krajach nieruchomości mają jasno określony sposób użytkowania, którego należy przestrzegać. Podobnie w niektórych krajach, jeśli chcesz wynająć nieruchomość, musisz ubiegać się o licencję. W przeciwnym razie ludzie narażają się na ryzyko ewentualnych sankcji.

Chcesz zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny, zabezpieczyć swoje pieniądze przed inflacją, a może po prostu chcesz kupić drugi dom w atrakcyjnych lokalizacjach zagranicznych? Oferujemy możliwość niezobowiązującej konsultacji z naszymi ekspertami.

» Skontaktuj się z nami i umów się na konsultację.